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疫情過后的土地市場比以往來的更加火熱，專家們預(yù)測報(bào)復(fù)性消費(fèi)并沒有出現(xiàn)在商品消費(fèi)中，反而體現(xiàn)在了房企們圍獵的土地市場中。

從4月29日到30日，南京在這兩日期間總共出讓了10宗地塊，合計(jì)成交總價(jià)371.5億元，競得房企包括去年就在南京樓市賣得不錯(cuò)的萬科、金地，還有寄望于趕上他們的融創(chuàng)、華夏幸福、華發(fā)等。

此外，參與競拍卻空手而歸的房企更是數(shù)不勝數(shù)，中海、碧桂園、招商、新希望、華僑城，那些意圖在長三角分一杯羹的房企幾乎都參與了這場圍獵。

資料來源：南京國土局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛認(rèn)為：“南京這幾天連續(xù)拍賣土地，我覺得對土地市場是一個(gè)刺激”。

南京的土地?zé)?/p>

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年南京全市出讓184幅地塊，土地成交總金額約1654億，位列全國第七。若按此計(jì)算，南京在這兩天拍地的金額就超過了去年的20%，在前兩個(gè)月受到疫情影響積壓下來的土地，政府也在加速推地，增加供應(yīng)。

從過往的經(jīng)驗(yàn)看，南京土拍競價(jià)能達(dá)到競自持的土地并不算多，去年僅有10幅。藍(lán)光以5.8億元+自持1200萬平方米奪得的江寧區(qū)宅地，成為了南京市場今年首宗達(dá)到競自持階段的地塊。

其中，最主要的原因在于南京市政府對于樓市一手房的價(jià)格限制比較大，南京市主城區(qū)常常出現(xiàn)一二手房房價(jià)倒掛的情況，房企在拿高價(jià)地的同時(shí)要考慮到地王積壓在手上的可能性。

以2016年時(shí)的葛洲壩地王為例，彼時(shí)45213元/平方米的價(jià)格是南京市的地價(jià)紀(jì)錄，但和房企快周轉(zhuǎn)的理念相違背的是，“葛洲壩南京中國府”在2019年底才正式推盤，價(jià)格“亦不過”64000元/平方米。地王在手里砸了3年，卻仍然沒有賣到理想的價(jià)格。

在長三角市場越來越熱的情況下，南京這兩年的人口屬于凈流入的狀態(tài)，購房需求穩(wěn)定增長，市場相對來說比較安全，所以很多開發(fā)商愿意在南京拿地。

此次土拍中，中南30.8億拿下的建鄴區(qū)江心洲板塊的純宅地，35274元/平方米的價(jià)格刷新了板塊內(nèi)的新紀(jì)錄。目前，板塊內(nèi)在出售的一手房仁恒江灣世紀(jì)均價(jià)也只在45000元/平方米左右。

尹霄飛對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“主城區(qū)屬于供不應(yīng)求，房子去化率并不會成為問題。”但他對于目前的部分的高價(jià)地也存有疑慮。

例如，萬科與融創(chuàng)在河西南部區(qū)域高溢價(jià)拿下的地塊，樓面單價(jià)均超過40000元/平方米，作為南京最熱的板塊之一，房子并不愁賣不掉，但是樓盤價(jià)格方面卻是主要問題，板塊內(nèi)一二手房房價(jià)倒掛已經(jīng)成為了常規(guī)。

尹霄飛認(rèn)為，近期河西市場上的樓盤，政府一般批準(zhǔn)的是五萬多。萬科，融創(chuàng)在拿地之后并不是擔(dān)心能不能賣掉的問題，更多的是政府限價(jià)放開多少的問題。目前，在區(qū)域內(nèi)，政府限價(jià)限的比較嚴(yán)，只要把這個(gè)限價(jià)的緊箍咒放開，房價(jià)上漲可能會比較快。

對于南京的樓市走向，尹霄飛覺得會持續(xù)保持火熱。“在過去數(shù)月，無論是土地市場還是樓市在疫情下都屬于冰封期啊。在經(jīng)過一輪集中推地后，會同時(shí)給購房者與房企傳遞一種信號，在土地市場與樓市兩端刺激消費(fèi)，從而穩(wěn)定南京樓市未來的預(yù)期。”

大房企的圍獵場

從本次南京土拍競得房企的名單中不難發(fā)現(xiàn)，獲勝的房企基本都屬于頭部房企，僅有一宗純商辦地和一宗養(yǎng)老地塊由并不算出名的企業(yè)拍得。

自新冠疫情以來，售樓處被強(qiáng)制關(guān)閉、工地被叫停，房企們的日子并不好過，大的房企尚能依靠余糧撐過去，但對于小型房企來說卻是度日如年。

與此同時(shí)，在融資端適當(dāng)?shù)姆砰_讓房企們的現(xiàn)金流并沒有那么吃緊，融資成本的下降讓房企們有余力到土地市場去補(bǔ)倉。房企們在過去數(shù)月，沒有了土地進(jìn)賬后，開啟了大肆補(bǔ)倉的節(jié)奏。

值得注意的是，土地市場逐漸呈現(xiàn)出了一種兩極分化的狀態(tài)。此次南京拍地，溢價(jià)率超過20%的地塊有5幅，底價(jià)成交的地塊有4幅。

溢價(jià)率較高的地塊都處于南京市的熱門板塊，購房意愿強(qiáng)烈，市場穩(wěn)定，且均為純宅地;另一方面，底價(jià)成交的地塊基本上都是大體量的商住地或商辦地，在出讓規(guī)定上要求比較多。

例如華夏幸福63億底價(jià)摘得的秦淮區(qū)紅花街道機(jī)場路以南、國際路以東商住地，地塊規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)所有商業(yè)及辦公用房均須由競得人整體持有。同時(shí)，該地塊的商辦和住宅須同步開工，同步建設(shè)。

據(jù)悉，該地塊地上出讓面積180576.96平方米，地下出讓面積88782.65平方米，綜合容積率3.5。這種大體量商住地對于房企們來說需要考驗(yàn)開發(fā)商們的綜合開發(fā)能力，商業(yè)運(yùn)營實(shí)力，無論是資金的沉淀要求還是開發(fā)能力都不適合小房企。

疫情后的土地市場在房企們與政府加緊推地的雙重推動下，全國土地呈現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性增長”的趨勢，主要集中在以長三角、大灣區(qū)的一二線城市。

在過去幾年享受完享受完“下沉市場”四五線城市的紅利后，不少房企們在危機(jī)到來之際似乎都做出了同樣的選擇，重返二三線。尤其是長三角區(qū)域，土地競爭或許會比以往來的更加激烈。

房企們的財(cái)大氣粗直接導(dǎo)致的是土地價(jià)格的飛漲，在這個(gè)絕大多數(shù)房企急于補(bǔ)倉的窗口，地王與高溢價(jià)屢見不鮮。例如，在兩日前的杭州土拍中，濱江在第17輪一口氣加價(jià)10億，直接暴增至封頂價(jià)56.42億元。

在近期極為激烈的土拍市場中，高昂的土地成本讓小房企的生存空間越來越小。房企們在瘋狂圍獵土地時(shí)，除了眼前的土地，同時(shí)成為目標(biāo)的還有那些已經(jīng)掉隊(duì)的小房企們。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”在疫情下的房地產(chǎn)市場將會更加顯著。去年的兩位并購?fù)跞趧?chuàng)董事長孫宏斌和世茂總裁許世壇都在業(yè)績會表達(dá)了同樣的態(tài)度，“今年比以往將會有更大的收并購機(jī)會”。