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疫情之后還買(mǎi)不買(mǎi)房?房子買(mǎi)在哪里?為了更好地了解疫情下消費(fèi)者對(duì)樓市的預(yù)期、疫情對(duì)買(mǎi)房賣(mài)房決策及偏好的影響，貝殼研究院、和訊地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起了“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者購(gòu)房意愿受疫情影響不大，僅有8.5%的受訪(fǎng)者表示受疫情影響將取消買(mǎi)房計(jì)劃。多數(shù)消費(fèi)者預(yù)期后期價(jià)格將小幅下跌或平穩(wěn)，從而推遲購(gòu)房計(jì)劃。多數(shù)業(yè)主月供收入比處于合理范圍，還貸壓力不大，降價(jià)出售的意愿不高，因此疫情后不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)拋售的情況。

疫情之后還買(mǎi)不買(mǎi)房？

消費(fèi)者購(gòu)房意愿受疫情影響不大。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有8.5%的受訪(fǎng)者表示受疫情影響取消買(mǎi)房計(jì)劃，絕大部分有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者只是推遲或觀(guān)望，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿并沒(méi)有受到較大沖擊。

其中，有38%的受訪(fǎng)者表示因疫情影響看房而暫緩買(mǎi)房計(jì)劃，有28.8%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌而暫緩買(mǎi)房。

購(gòu)房者如何看疫情后房?jī)r(jià)的走勢(shì)?調(diào)查顯示，43.9%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下跌，27.6%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定。對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，可能來(lái)自于開(kāi)發(fā)企業(yè)有盡快降價(jià)促銷(xiāo)回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫(kù)存上升，面臨去化難的問(wèn)題。以北京為例，截止目前，北京新房(普通住宅+自住型商品房+別墅)尚有9.6萬(wàn)套待售房源，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)是大概率事件。購(gòu)房者期待未來(lái)的降價(jià)空間，因此會(huì)進(jìn)入觀(guān)望期。

受疫情影響，購(gòu)房計(jì)劃會(huì)延遲多久?調(diào)查顯示，消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃推遲時(shí)間普遍不超過(guò)半年。購(gòu)房計(jì)劃推遲1-3個(gè)月的比例最高，在6個(gè)月以?xún)?nèi)的累計(jì)占比達(dá)67.8%。

可見(jiàn)，疫情并不是減少了購(gòu)房需求，而只是將購(gòu)房需求延后了。隨著疫情被控制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)逐漸復(fù)蘇。

房子買(mǎi)在哪里？

資源集中的大城市仍是多數(shù)人的購(gòu)房首選，城市住房市場(chǎng)的發(fā)展將繼續(xù)遵循基本面原則。疫情雖然讓消費(fèi)者更關(guān)注物業(yè)、醫(yī)療資源等，但好的資源都集中在大城市。所以在人群密度較低的郊區(qū)、老家以及大城市之間，更多的受訪(fǎng)者選擇了在資源集中的大城市購(gòu)房。可見(jiàn)，未來(lái)城市住房市場(chǎng)的發(fā)展將繼續(xù)遵循基本面原則。

買(mǎi)什么樣的房子？

這次疫情下，全民隔離，不少人在家辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨(dú)立的辦公空間。家庭成員越多，對(duì)獨(dú)立空間的需求也就越強(qiáng)。此次調(diào)查中，有41.6%的受訪(fǎng)者表示疫情后更想購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型，以便和父母孩子一起居住。

除了戶(hù)型等硬件條件外，在其他條件中物業(yè)服務(wù)成了購(gòu)房首選。在此次調(diào)查中，有63.3%的受訪(fǎng)者表示更愿意為高品質(zhì)的物業(yè)付費(fèi)，比例高于醫(yī)療、交通條件等。在有換房計(jì)劃的受訪(fǎng)者中，更愿意為高品質(zhì)物業(yè)付費(fèi)的比例達(dá)74.5%，顯著高于交通條件。

這次疫情發(fā)生后，好的小區(qū)物業(yè)對(duì)于防治疫情傳播的作用顯現(xiàn)出來(lái)。好的小區(qū)物業(yè)提前預(yù)防、及時(shí)排查、實(shí)行規(guī)范化人性化服務(wù)，比物業(yè)管理相對(duì)較差以及沒(méi)有物業(yè)的小區(qū)更加讓消費(fèi)者感到安全。

如果說(shuō)非典觸發(fā)了第一次居住消費(fèi)偏好變化，即通風(fēng)透氣好的板樓成為好社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)，那么新冠或觸發(fā)第二次居住消費(fèi)偏好變化，即“好社區(qū)”從硬件設(shè)施的完備度轉(zhuǎn)向軟性的社區(qū)服務(wù)。

消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)向線(xiàn)上買(mǎi)房嗎？

疫情導(dǎo)致線(xiàn)下交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始投入線(xiàn)上售樓處，一批直播賣(mài)房正在興起。消費(fèi)者可以接受線(xiàn)上買(mǎi)房嗎?

此次調(diào)查中，有60%的受訪(fǎng)者表示不會(huì)在線(xiàn)上購(gòu)房，但會(huì)在線(xiàn)上看房源信息、咨詢(xún)購(gòu)房事宜。雖然購(gòu)買(mǎi)決策短期內(nèi)仍難以由線(xiàn)下轉(zhuǎn)至線(xiàn)上，但越來(lái)越多的交易場(chǎng)景由線(xiàn)下向線(xiàn)上遷移，比如VR帶看和線(xiàn)上協(xié)商等。

線(xiàn)上和線(xiàn)下未來(lái)的職責(zé)分工會(huì)越來(lái)越明確。線(xiàn)上主要解決信息匹配的問(wèn)題，通過(guò)更加及時(shí)、豐富的信息降低信息不透明，讓消費(fèi)者有更多選擇。線(xiàn)下經(jīng)紀(jì)人則專(zhuān)注于高品質(zhì)的服務(wù)。

此次疫情對(duì)于行業(yè)是一次倒逼的機(jī)會(huì)，真正線(xiàn)上買(mǎi)房需要更加完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施，需要完善的法律監(jiān)管體系，也需要專(zhuān)業(yè)分工的服務(wù)者。隨著政府電子政務(wù)的推進(jìn)、新房與二手房信息平臺(tái)的建設(shè)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)會(huì)徹底改變買(mǎi)房這件事。

疫情之后業(yè)主還賣(mài)不賣(mài)房？

在有賣(mài)房計(jì)劃的受訪(fǎng)者中，73.7%的受訪(fǎng)者表示因?yàn)槭袌?chǎng)不明朗而暫緩賣(mài)房計(jì)劃。因?yàn)橄霌Q取現(xiàn)金和擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌而賣(mài)房的比例并不高，分別為11.4%和14.9%。這樣的情況預(yù)示著，未來(lái)疫情結(jié)束之后，市場(chǎng)不會(huì)迎來(lái)供給的井噴，不會(huì)出現(xiàn)大量拋售的情況。

業(yè)主會(huì)降價(jià)賣(mài)房嗎？

上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要換取現(xiàn)金或擔(dān)心價(jià)格下跌而降價(jià)賣(mài)房的業(yè)主較少，多數(shù)業(yè)主降價(jià)出售的意愿不強(qiáng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的活動(dòng)，業(yè)主的態(tài)度也相對(duì)強(qiáng)硬，跟隨降價(jià)的比例僅為29.7%，33%的業(yè)主維持原報(bào)價(jià)，更多的業(yè)主選擇暫時(shí)不賣(mài)?？梢?jiàn)，二手房業(yè)主對(duì)于賣(mài)房的迫切性比開(kāi)發(fā)商低多了。

但還貸壓力較大的業(yè)主降價(jià)出售意愿相對(duì)較強(qiáng)。在受訪(fǎng)者中，少數(shù)業(yè)主月供收入比超出了合理范圍，其預(yù)期較差，加上現(xiàn)金流需求更高，降價(jià)出售意愿相對(duì)較強(qiáng)。月供收入比在70%及以上的業(yè)主中，近一半的業(yè)主愿意降價(jià)出售。而且在面對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)時(shí)，月供收入比越高的業(yè)主保持出售的意愿越強(qiáng)，且愿意跟隨降價(jià)的比例越高。