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本文首發(fā)于新浪北京房產(chǎn)

國慶長假前的“利好三連發(fā)”，讓Q4的樓市多了不少想象空間：首套房可調(diào)整利率下限（部分城市）、公積金貸款利率下調(diào)、以及最重磅的：1年內(nèi)個人換房可退個稅。我們整理了最近網(wǎng)友們咨詢最多的10個問題，也向幾位熟悉的中介門店店長們在實操上做了求證，現(xiàn)整理如下。

問題壹：什么情況下會產(chǎn)生個稅？

(資料圖片僅供參考)

解答：北京的房源類型眾多，并對應(yīng)著不同的交易規(guī)則。這也讓想在北京置業(yè)的朋友開啟了“hard”模式我們從大興區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易中心獲取過一張表格，信息頗全，跟您分享下：

用表中內(nèi)容，咱們舉個例子：小張在4年前，用總價400萬買的住宅，現(xiàn)在市場交易價變成了500萬。如今，小張想改善居住條件，在公告發(fā)布之前，他有兩種選擇，再等一年，等到“滿五”，但這就要付出時間成本?；蛘呓邮軅€人所得說的繳納。那么這里產(chǎn)生的個稅就是：（500-400）*20%，即20萬元。而在公告發(fā)布后，小張，以及像他一樣不符合“滿五唯一”條件的朋友們就有了新的選擇。

問題貳：納稅人什么時間內(nèi)可以享受退稅政策？

先看官方內(nèi)容：在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅。很多網(wǎng)友困惑的點在于：我們都知道買房分很多步驟：大定、草簽、正簽、網(wǎng)簽、下房本時間、發(fā)票時間...具體怎么算呢？

解答：在您賣房時，看您個人所得稅完稅時間，以此節(jié)點開啟“倒計時”。當(dāng)您再去購置房產(chǎn)時，如果買的是二手房，看契稅或房產(chǎn)證時間（這個與現(xiàn)在的二手房交易規(guī)則是一致的，哪個時間點滿足條件就用哪個），如果您購置的是新房，以網(wǎng)簽時間來算。

問題叁：公告里的“1年內(nèi)”，是從買房開始計算的自然年，還是必須買和賣都符合“在2022年10月1日至2023年12月31日期間”這一限制？

看官方給的示例：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時間條件。

解答：注意標(biāo)紅的這個“均”字，由此可知，買和賣都要在該公告限制的這一年時間范圍內(nèi)。所以受訪的店長們也都表示，國慶期間，他們明顯能感受到來看房的人多了。不少人也都是在知曉該政策后，借著假期來了解情況。

說到假期，國慶我去寰宇時代旁邊新開的商場-中海環(huán)宇坊轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，環(huán)境和人氣都不錯，看著新房周邊的配套逐步落位，為業(yè)主們開心

問題肆：二手房個稅，不應(yīng)該是買家承擔(dān)么？跟賣家有什么關(guān)系？

解答：在此前的交易中，的確是約定俗成由買家承擔(dān)。但背著抱著一邊兒沉，需要繳納個稅的房源，其價格也會比同條件的“滿五唯一”房源略低。此次公告后，如果賣家本身打算一年內(nèi)再購房，那就可以商量賣家交這筆錢，收好稅費發(fā)票，將來完成抵稅。其實此前在公房的交易里即可如此操作。

問題伍：退稅金額是怎么算？

官方舉例：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價格）

解答：這里邊提兩個重點，一是您可以理解為，如果新購房的總價大于您賣出的房子，稅全退。如果新購房比您賣出的房子價格還低，那么就按比例退稅。這也是為什么公告一出，大家普遍都認為利好改善盤。第二個重點，一定是您在同城市購買。如果您是賣掉老家一套房子來北京買，則不適用于這次公告的范圍。

問題陸：出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計算自己的退稅金額？

官方舉例：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。此時，兩人“現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價格”就各自按其產(chǎn)權(quán)來計算，也就是均為100萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，150萬元＞100萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。此時，小馬新購住房金額就按80萬元（200×40%=80）計算，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。

解答：無論是賣，還是買，都按各自產(chǎn)權(quán)計算。不過提醒您，對于買這套房的朋友，要注意交易現(xiàn)場必須持有產(chǎn)權(quán)的房主都到場、核驗身份、確定知情，您的交易才更安全。以及一般這種情況，在合同中對于戶口清退的規(guī)則就要更注意些。另外，上述情況不包含夫妻共同持有。在購房邏輯里，夫妻家庭視為整體，最被重視。所以夫妻關(guān)系下，賣出再買入，哪怕房產(chǎn)只寫了一方名字，也可以全額退稅（只要買入＞賣出）。

問題柒：符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向哪里提起退稅申請?

官方內(nèi)容：納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務(wù)機關(guān)提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務(wù)機關(guān)繳納了個人所得稅，就向哪個稅務(wù)機關(guān)申請退稅。稅務(wù)部門實行不動產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。

解答：在哪兒交稅就在哪兒退。比如您賣掉了大興區(qū)的二手房，然后在朝陽區(qū)買了一套新房。您需要攜帶資料，到大興區(qū)去辦理。攜帶資料：如果您買的是二手房，帶齊身份證、現(xiàn)住房網(wǎng)簽合同、新購二手房網(wǎng)簽合同，不動產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件；如果您買的是新房：身份證、現(xiàn)住房網(wǎng)簽合同、新房網(wǎng)簽合同。

問題捌：如果我賣掉名下兩套小房子，來換一套大房子，可以都退么？

解答：哈哈，是個幸福的問題。不過本次公告可以理解為“一換一”，所以選擇其中一套您較為合適的去辦理退稅。

問題玖：如果我賣掉的房子是非住宅（如公寓），可以退稅么？

解答：公寓這個詞在二手房市場上也分很多種：商務(wù)型公寓、商辦、住宅型公寓、公寓型住宅等。本次公告只針對住宅，看您繳稅時是否按住宅去繳納稅費。如不是，那就無法退稅。這也再次體現(xiàn)了非“住”屬性的房產(chǎn)，在各類政策上會越來越明顯的區(qū)分開。如果您手上尚有商辦類資產(chǎn)，要做好長期持有的思想準(zhǔn)備，或者盡早優(yōu)化。

問題拾：如果是父母賣掉一處房產(chǎn)，給孩子買一套，適用這項規(guī)則么？

解答：不適用，買賣雙方必須是同一人。特殊情況只有問題六中提及的夫妻家庭關(guān)系。

本文話題亦將在本周六晚19:00北京廣播電視臺財經(jīng)頻道《首都經(jīng)濟報道》播出。

文︱樂居柯姐

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文章來源:樂居買房