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距離2017年3月北京出臺史上最嚴商住房政策，已過去將近六年時間。時至今日，北京商住市場仍處于銷售低迷狀態(tài)。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)商會統(tǒng)計顯示，包含商住的商辦項目長期占用的沉淀資金近8000億元。

(相關資料圖)

所謂商住房或商住類項目，是將商業(yè)、公建用地建設為居住屬性的產(chǎn)品。六年前，北京市《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（下稱“新政”）發(fā)布，對商辦類項目的開發(fā)、銷售予以限購、限貸、限售，核心條件包括：

開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米（套內(nèi)面積）；

個人購買必須滿足兩個條件，即名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或個人所得稅；

對個人購買商辦新房和二手房，暫停按揭貸款。

上述政策影響下，商住房市場熱度迅速降至冰點。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在售價方面，商辦項目的平均售價從“3.26”新政前的44390元/平方米降為約18000元/平方米。但降價難以換量——新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達94.6%。據(jù)了解，2020年至2022年多個新建商住房項目處于零去化狀態(tài)。

日前，融創(chuàng)、金茂、旭輝、融創(chuàng)等20余家房企代表參與“商辦類項目保交樓、保民生，化解金融風險”研討會，探討商住項目如何盤活存量。

“商辦類項目保交樓、保民生，化解金融風險”研討會

銷售受阻

一夜之間客戶消失是眾多擁有商住項目的開發(fā)商在新政后面臨的普遍困境。

當代置業(yè)營銷中心總經(jīng)理朱錦繡回憶稱，2017年3月25日，當代置業(yè)順義一商住房項目開放，現(xiàn)場有1000組自然到訪客戶，第二天政策出臺后，絕大部分客戶沒了購房資格。

“2017年初，一個月的單盤銷售能到20億，但在新政出臺后的特殊節(jié)點，未來顧全大局，我們?nèi)拷o客戶退掉了?！?融創(chuàng)西長安壹號項目總經(jīng)理張皓稱。

據(jù)旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍透露，旭輝此前在房山、大興、順義等地拿的商辦項目呈現(xiàn)出三種狀態(tài)。一部分全部順利交付，一部分旭輝自持改成了長租公寓。但還有地塊空置多年尚未開發(fā)，還在找解決辦法。“從2015年拿地到現(xiàn)在持有8年，財務費用花掉大幾個億?！?/p>

不僅僅是旭輝、融創(chuàng)、當代置業(yè)，據(jù)36氪獲得的《北京開發(fā)商商住存量表》顯示，截至目前，北京市至少有110家開發(fā)商擁有商住類項目，存量總計約為1865萬平方米，其中未入市項目約為1632萬平方米。

按照商住項目存量土地儲備規(guī)模計算，北京前五大開發(fā)商是綠地、萬科、建工、首創(chuàng)、保利。按單個商辦項目體量看，北京前五大存量未入市商辦項目分別是：北京建工通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊、保利未來大都匯、北京控股懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)雁棲島地塊、京投發(fā)展通州區(qū)張家灣車輛段地塊、北京建工璟玥林汐，體量均在30萬平方米以上。

實際上，也有房企啟動停滯許久的商辦類項目進行開發(fā)和銷售，但又面臨戶型的限制以及客源難尋等問題。

“購買資格和貸款審批限制導致了一些有意向的個體戶受限于資金無法購買。”有參會開發(fā)商代表表示，大多數(shù)商住項目位于非核心區(qū)的遠郊區(qū)縣，區(qū)位和市場條件難以保障經(jīng)營，并且政策規(guī)定單套分割面積不能低于500平，匹配客戶很難。

“面粉比面包貴。前期拿地成本較高、建設及運營管理資金沉淀周期長、商辦限購后去化慢，共同造成入市項目價格倒掛嚴重，明顯低于商品房。”張皓分析指出。

金地商置副總李瑞杭稱，新政要求套內(nèi)面積500平方米下，建筑面積將達700平方米到800平方米。以五環(huán)內(nèi)的項目為例，單套售價約三千萬左右。

限購限貸約束下，北京二手商住房也需要以公司名義或納稅、社保繳足5年的個人全款購買。無法貸款、信心不足基本上凍結了北京二手商住房的流通。以中弘北京像素為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2016年，該小區(qū)量價達市場峰值，2017年新政出臺后成交量呈斷崖式下降，2018年至今，參考均價保持在3萬元/平方米左右低位徘徊。

轉型挑戰(zhàn)

銷售受阻，開發(fā)商持有的商住項目如何去化？業(yè)內(nèi)大多數(shù)的嘗試方向是長租公寓及保障房。

也有開發(fā)商認為，對于北京大多數(shù)存量商住項目來說，并不適合轉做長租公寓。萬科方面透露，北京目前有商改住的政策支持，北京萬科也進行了先行先試，但租賃住房的相關政策還需要進一步完善，一是租賃補貼政策無法緩解企業(yè)資金壓力，二是商改租的市場模式只支持存量辦公房，尚未竣工的項目并不能享受。

張皓介紹，融創(chuàng)此前試圖以產(chǎn)業(yè)孵化基地、政府保障房回購、長租公寓、外資收購做康養(yǎng)運營以及發(fā)行REITs等多元化方式測算論證，找尋盤活存量的途徑，都“算不過帳”。

泰禾集團北京區(qū)域負責人范偉也表示，“當前商住存量項目拿地大都在2017年之前，每年資金成本、罰息、運營成本、管理成本即便能夠改做長租公寓，也無法使得項目有充足流動性?！?/p>

澎湃研究所研究員趙忞研究指出，從一線城市實踐來看，“商改租”受到市場的青睞有限。只有少量閑置商業(yè)樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租，這在一定程度上抑制了開發(fā)商或租賃運營企業(yè)推動的積極性。

先行先試

一線城市普遍對商住房采取嚴格限制，均明確商辦項目不得住宅化。廣州、深圳、上海等地對相關政策都進行過細微調(diào)整，多集中在”商改租“的先行先試上。

在廣州，2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業(yè)，沿用限購、限貸前規(guī)定，允許個人按揭購買，同時存量空置的商服類物業(yè)可轉為租賃住房；

在上海，寶山區(qū)發(fā)布的《寶山區(qū)首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批準三個項目轉型為租賃住房；

在深圳，官方允許在一定條件下將既有的閑置商業(yè)辦公用房改建租賃住房。

商住房市場如何解困？會上有開發(fā)商代表呼吁擬依據(jù)市場上商住存量項目取得拿地、規(guī)劃審批、開工建設的時間劃線，采取“老項目老政策，新項目新政策”，作為區(qū)分式輔助城市新經(jīng)濟發(fā)展時代的階段性產(chǎn)品，回歸市場供需關系的自然盤活去化。

匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇認為，啟動商住項目問題首先要解開樓市枷鎖，取消“商改住”的限制。他表示：“商住已經(jīng)空了不少，存量都在，壓住的是銀行資金，而且商住一旦要能夠銷售的話，還有可能降低北京的平均房價?！?/p>

36氪作者 | 王露