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2023年2月重點(diǎn)城市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣指數(shù)

2月，重點(diǎn)40城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度全面上行，其中上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度最高，三亞延續(xù)1月景氣度，變化不大。中山受政策利好、香港全面通關(guān)和深中通道通車預(yù)期影響，行業(yè)景氣度大幅提升，緊隨上海之后。從區(qū)域分布上看，長三角區(qū)域城市景氣度上行比例最高，受節(jié)后返工影響和市場活躍度影響，行業(yè)整體表現(xiàn)更佳。

行業(yè)背景：政策利好持續(xù)，重點(diǎn)城市樓市全面升溫

(相關(guān)資料圖)

2月，樓市利好政策持續(xù)發(fā)布。中央層面，《求是》發(fā)表《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個重大問題》的文章，文章指出要合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)；要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，支持落實(shí)生育政策和人才政策。地方層面，各地持續(xù)落實(shí)因城施策，優(yōu)化限購限售、放松公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼等支持性政策繼續(xù)出臺。

同時，各地因城施策，促使市場有所回溫。如武漢放寬限購，主要包括增加限購套數(shù)，擴(kuò)大非限購區(qū)域等方面。貴陽貴安放寬限貸，主要包括降低首付比例、優(yōu)化“認(rèn)貸認(rèn)房”等相關(guān)措施，已有超三十城將首套商貸利率下限降至4%以下。哈爾濱等城市調(diào)整公積金政策，主要涉及、提高公積金貸款最高額度、延長公積金貸款年限，支持公積金提取支付房租及首付款等相關(guān)舉措。無錫、南寧等城市降低首套房房貸利率。

由于政策寬松的確定性增強(qiáng)，從供給端到需求端，從金融支持到購房限制放松，樓市大環(huán)境總體向好。從市場表現(xiàn)來看，重點(diǎn)新房市場和二手房市場找房熱度環(huán)比均有較大比例的增長，不少城市房屋成交量環(huán)比有大幅提升。房企銷售情況也有明顯好轉(zhuǎn)，2月房企銷售金額排名前五十的房企中，有31家開發(fā)商的累計(jì)銷售額同比出現(xiàn)上漲，這一數(shù)據(jù)在1月底僅有18家。目前來看，短期內(nèi)重點(diǎn)城市的樓市回溫的基調(diào)已經(jīng)明確。

一、經(jīng)紀(jì)公司：招兵買馬，積極作業(yè)

2月，隨著節(jié)后復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)作業(yè)熱情迅速回升。因?yàn)樾袠I(yè)流動性強(qiáng)，每年春節(jié)前后都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的招聘旺季。疊加近期政策利好逐漸傳導(dǎo)至市場，房地產(chǎn)市場成交和房屋價格都出現(xiàn)了積極的信號。并且，由于一二線城市較為強(qiáng)韌的基本面，房地產(chǎn)市場率先回暖，帶動行業(yè)作業(yè)熱情顯著提升，也增強(qiáng)了經(jīng)紀(jì)公司、門店經(jīng)營者的從業(yè)信心。

北京、廣州、蘇州、濟(jì)南等不少城市有經(jīng)紀(jì)公司開始新增門店，招兵買馬，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。從線上作業(yè)的情況來看，40個重點(diǎn)城市線上作業(yè)門店平均增加超過10%，線上作業(yè)經(jīng)紀(jì)人平均增加超過30%，較1月份增加幅度明顯。

二、新房市場：熱度大漲，四成城市提升渠道比例

除三亞繼續(xù)延續(xù)1月份的熱度之外，多數(shù)城市新房找房熱度環(huán)比普遍明顯增加，將近半數(shù)的城市熱度增長超過100%。不同于1月份的城市間的分化，2月份40個重點(diǎn)城市新房市場均呈現(xiàn)向好的趨勢。

其中，中山、無錫、南寧、長沙、佛山新房熱度提升最為顯著，一方面是疫情的影響繼續(xù)消退，需求逐漸抬頭，另一方面由于這些城市新房供應(yīng)量較1月份有所上升，帶動消費(fèi)者看房熱度提升。此外，由于不少城市新房成交量環(huán)比大漲，如重慶、鄭州、長沙等，有些房企開始實(shí)施漲價或取消銷售優(yōu)惠政策的動作。但是也可以看到，當(dāng)前多數(shù)城市的回暖還是以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主，主要在核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿Ρ容^好的區(qū)域，后續(xù)若項(xiàng)目漲價，或?qū)⒊山粚⒚媾R縮量的風(fēng)險。

從樓市復(fù)蘇的邏輯來看，量升價穩(wěn)是第一階段，隨后價格上漲，購房者預(yù)期上揚(yáng)，然后傳導(dǎo)至供應(yīng)端，形成良性循環(huán)。結(jié)合目前的市場情況來看，成交量能否企穩(wěn)還要持續(xù)觀察。

2月份，將近40%的城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開通渠道的比例有所上升，40%城市渠道比例保持不變，渠道比例下降的城市，部分是由于供應(yīng)項(xiàng)目的減少，部分是由于市場熱度高，對于渠道的依賴度下降。整體來看，重點(diǎn)40城新房市場房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)營情況向好。

三、二手房市場：過半數(shù)城市掛牌周期縮短

2023年至今，受前期需求擠壓釋放、部分城市政策利好以及部分二手房以較低價格掛牌入市影響，40個重點(diǎn)城市二手房市場均已經(jīng)出現(xiàn)回暖。除三亞延續(xù)前期熱度外，其他城市2月份二手房熱度均有提升，環(huán)比平均漲幅約34%，其中中山、寧波、常州、東莞四個城市熱度漲幅環(huán)比超過50%。

熱度高漲之下，不少城市二手房成交量大增。除剛需外，置換需求也逐步釋放，居民趁著價格的低點(diǎn)和利率的低點(diǎn)，把握回暖趨勢，把房子置換成更為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。比如寧波市房產(chǎn)市場管理中心數(shù)據(jù)顯示，二月份，市六區(qū)二手住宅成交套數(shù)突破4000套大關(guān)，達(dá)4363套，較一月份大漲約95%，并創(chuàng)下22個月來的新高。有中介統(tǒng)計(jì)，東莞二手房交易量也環(huán)比大增近50%。市場熱度的提升，逐漸傳導(dǎo)至成交，推高經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)營收益。

40個重點(diǎn)城市中，60%的城市二手房掛牌周期縮短，上海和石家莊變化最大。上海二手房市場復(fù)蘇明顯，2月份新房新增供應(yīng)較少，正好對應(yīng)上海2022年八批次新房的尾盤和2023年首批新房認(rèn)購的過渡期，一些業(yè)主為了置換“打新”，由于要趕新房供應(yīng)周期，價格也比較好談，成交周期明顯縮短。

石家莊二手房相對新房便宜，單價和總價都不算太高；另一方面也是二手房是現(xiàn)房，沒有爛尾和延期交房風(fēng)險，成交更快，再有，石家莊去年實(shí)行了“民轉(zhuǎn)公”、疊加“私立搖號學(xué)位壓縮”等情況，隨著逐漸進(jìn)入升學(xué)季，就近購置學(xué)區(qū)房的也不少，提高了二手房的成交效率。

四、典型城市分析

1.一線城市：二手房熱度助推經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度提升

上海經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度本月最高，主要是由于二手房市場的火熱。新房方面，雖然上海新盤銷售的渠道依賴度比較低，但是2月整體新房市場活躍度顯著上升，項(xiàng)目來訪、認(rèn)購火熱，并且出現(xiàn)多個日光盤，一定程度上也提高了經(jīng)紀(jì)行業(yè)的景氣度。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2月份上海二手房成交額突破1.9萬套，較上月環(huán)比增長139%，快速恢復(fù)至2021年的平均水平，有效帶動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)績增長。其中，剛需二手房需求火熱，外環(huán)外總價500萬以下的房源、市區(qū)位置和板塊比較好的老小區(qū)成交都很迅速，比如松江泗涇，長寧北新涇等板塊。

其他三個一線城市中，北京和上海一樣同樣新房供應(yīng)量不足，但仍然延續(xù)上月的熱度。廣州找房熱度提升最多，主要是由于2月廣州新增供應(yīng)量環(huán)比大增。由于熱度高漲，甚至有部分樓盤取消前期的折扣力度。深圳2月也有少量加推的新房供應(yīng)，熱度有較大比例提升。

二手房方面，北京、深圳和廣州成交量均環(huán)比大漲。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，2月二手房網(wǎng)簽數(shù)量為17189套，環(huán)比增長84.3%。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，深圳二手房成交3552套，自2022年以來首次單月突破三千套，環(huán)比增長95.4%。根據(jù)廣州房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽9938宗，環(huán)比分別增長78.68%。

總體來看，本月一線城市市場活躍度顯著提升，已經(jīng)有不少經(jīng)紀(jì)公司積極擴(kuò)大規(guī)模應(yīng)對市場回轉(zhuǎn)，有效帶動經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度和經(jīng)營效益的增長。

2.中山、常州和無錫：新房和二手房市場雙漲帶動經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度回升

2月份，中山新房和二手房市場熱度環(huán)比均大漲，在40個重點(diǎn)城市中漲幅均位列首位，帶動經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度提升。分析其原因主要有五點(diǎn)，第一個是疫情放開，工作生活恢復(fù)常態(tài)，市場預(yù)期回升，不少購房者有抄底的心態(tài)；第二是政策向好，低利率促使很多人入場；第三是受到香港全面通關(guān)的影響。中山距離香港僅，是僑鄉(xiāng)，市場預(yù)期回暖，不少香港購房客也出現(xiàn)在市場。本地人也受到香港客的影響，進(jìn)而入市。第四是受深中通道通車的影響。深圳官方宣布，深中通道將在2024年6月通車。在這樣的預(yù)期下，會吸引一部分深圳購房客前來買房，反過來也促使更多的本地客入市。第五也有供應(yīng)方面的原因，2月中山新房供應(yīng)量大增，帶動市場熱度上揚(yáng)。

根據(jù)常州住房一體化平臺數(shù)據(jù)，常州全市新房成交套數(shù)環(huán)比上漲55.3%，同比上漲39.8%，有不少樓盤在頻傳熱銷捷報，很多項(xiàng)目也同時宣布收回優(yōu)惠或者直接漲價。二手房成交套數(shù)環(huán)比上漲68%，同比上漲79%，整體形勢向好。常州官宣了下調(diào)首套房貸利率下限、提高公積金貸款額度、多孩家庭公積金可貸120萬元，取消新房限售等樓市新政，助力提振市場信心。

2月8日無錫首套房貸利率下調(diào)至3.8%，實(shí)現(xiàn)利率新低，很大程度降低了購房門檻，一定程度上刺激了剛需客戶快速入場，當(dāng)月新房供應(yīng)環(huán)比增長，新房熱度隨之也增長，案場來訪、認(rèn)購明顯上升，也出現(xiàn)房企將前期折扣力度收回的情況，項(xiàng)目開渠率也略有提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房成交環(huán)比也大增超過100%。新房和二手房市場的活躍整體助力城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)的景氣度提升。

小結(jié)：

一方面，2月較1月各項(xiàng)市場指標(biāo)好轉(zhuǎn)屬于常規(guī)表現(xiàn)，另一方面目前處于政策的窗口期，此前發(fā)布的房地產(chǎn)政策利好在疫情防控措施優(yōu)化后逐漸得到兌現(xiàn)，市場氛圍逐步好轉(zhuǎn)，但是這一情況也與疫情和春節(jié)所積壓的需求得到了階段性釋放有關(guān)。多數(shù)城市市場仍存在分歧，交易量上漲的背后也存在有多空雙方的博弈，看多群體中有購房需求的主動出手，有置換需求的希望在房價抬頭前實(shí)現(xiàn)置換，而看空市場的群體希望能借復(fù)蘇的機(jī)會將房產(chǎn)套現(xiàn)。

從政策來看，國家支柱性政策出臺穩(wěn)定了樓市基調(diào)，一線城市樓市的特殊性，使得即使政策未完全放松，市場仍然不缺需求。多數(shù)二線城市和重點(diǎn)三線城市政策已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段，隨著政策利好逐漸落地，若是消費(fèi)者預(yù)期進(jìn)一步恢復(fù)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場有望迎來“小陽春”，帶動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度穩(wěn)步回暖。