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3月23日，北京迎來(lái)供地政策優(yōu)化后的首場(chǎng)土拍，昌平朱辛莊0028地塊貢獻(xiàn)了最多的話(huà)題：線上競(jìng)價(jià)即觸及上限、42家房企參與搖號(hào)大戰(zhàn)、中簽率僅2.38%……最終，上海大華成了那個(gè)“42選1”的幸運(yùn)兒，成功摘得昌平朱辛莊0028地塊，成交價(jià)12.995億元，溢價(jià)率15%。先是越秀地產(chǎn)，后是上海大華，隨著小陽(yáng)春的到來(lái)，“新面孔們”帶著幸運(yùn)加持涌入北京。

史無(wú)前例的超低中簽率

【資料圖】

憑借海淀北、地鐵旁、“碼農(nóng)間”的標(biāo)簽，朱辛莊0028地塊所在的昌平南在北京土地市場(chǎng)人氣一直在線。

就在上個(gè)月，昌平信息園二期地塊（越秀星樾）同樣熱度高漲，從競(jìng)地價(jià)到競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”、再轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，最終越秀以33.12億元+4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積拿下該地塊，成交樓面價(jià)約為3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，地價(jià)、現(xiàn)房銷(xiāo)售面積雙雙觸頂。

對(duì)比來(lái)看，朱辛莊0028地塊熱度更甚：42房企報(bào)名，其中41家獨(dú)立操盤(pán)，10家全新面孔首次進(jìn)京，不但參與房企數(shù)量是此前的三倍，在開(kāi)拍前便收獲30手報(bào)價(jià)觸及地價(jià)上限，直接進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)程序定輸贏。

最終，上海大華依靠首次入京的好運(yùn)氣，在“42選1”的搖號(hào)環(huán)節(jié)，成功摘得昌平朱辛莊0028地塊。

上海大華屬于知名度極高的區(qū)域型房企。公開(kāi)信息顯示，上海大華隸屬于大華集團(tuán)，是一個(gè)以上海為重心的老牌區(qū)域型房企，前身是上海市寶山區(qū)住宅開(kāi)發(fā)總公司大場(chǎng)分公司，1998正式轉(zhuǎn)制為大華（集團(tuán)）有限公司。

拿地靠“抽獎(jiǎng)”，開(kāi)獎(jiǎng)即躺贏。與此前越秀地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得昌平信息園二期地塊如出一轍，上海大華也帶著幸運(yùn)加持進(jìn)入北京。但與之前不同的是，昌平朱辛莊0028地塊的中簽率僅2.38%，這也刷新了北京土拍史上中簽率新低紀(jì)錄。

針對(duì)本次進(jìn)京拿地，大華方面也直言“不容易”，并表態(tài)會(huì)繼續(xù)在北上廣等一線城市發(fā)展。

小而美的優(yōu)質(zhì)地塊

對(duì)于地塊屬性，包括大華自己在內(nèi)的拿地企業(yè)一致評(píng)價(jià)：“小而美”。

地塊區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)和商圈配套齊備，區(qū)域客群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低，無(wú)現(xiàn)房銷(xiāo)售等其他條件限制，因此“搶手”是必然。

前不久剛剛進(jìn)京的拿地的某華南房企北京區(qū)負(fù)責(zé)人直言，這塊地的屬性比較純粹，總價(jià)較小，周邊客群理想，可以說(shuō)是進(jìn)京首站的不二選擇，這也是為什么有10家新面孔扎堆。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，朱辛莊地塊競(jìng)拍規(guī)則相對(duì)簡(jiǎn)化，僅設(shè)置競(jìng)地價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)兩個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)配建及競(jìng)現(xiàn)房要求，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量較小。且觸頂價(jià)格不到13億元，“低門(mén)檻”也能夠讓更多的房企參與其中。

上述華南房企負(fù)責(zé)人給記者算了筆賬，朱辛莊地塊的土地合理上限價(jià)格為12.995億元，折合樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，房地價(jià)差高達(dá)1.75倍，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)保障是“妥妥的”，加上小地塊“快進(jìn)快出”的節(jié)奏，保守估計(jì)是近三年來(lái)新供地塊中，實(shí)際房地比最優(yōu)質(zhì)的。

北京鏈家研究院資深分析師岳微分析稱(chēng)，本次出讓的朱辛莊0028地塊位于昌平區(qū)北五至六環(huán)，地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越，僅3萬(wàn)平規(guī)劃建筑面積全部用于純商品住宅建設(shè)，體量小、居住屬性純粹；所在板塊居住界面完整、生活配套成熟，8號(hào)線、昌平線雙軌交匯，交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰小米智能制造產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)園，其中，小米產(chǎn)業(yè)園作為小米核心制造的所在地，將在年末投入使用，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。

“昌平區(qū)目前在售新房項(xiàng)目較多，但辛莊板塊近兩年無(wú)新房供應(yīng)，僅年初出讓的越秀星樾一個(gè)項(xiàng)目即將入市?！痹牢⒈硎?，地塊周邊競(jìng)品項(xiàng)目少，居住需求旺盛，一方面，昌平區(qū)本區(qū)內(nèi)改善需求強(qiáng)烈，另一方面。朱辛莊板塊臨近海淀北部，海淀區(qū)近兩年可供應(yīng)及潛在供應(yīng)的新房體量較小，朱辛莊板塊成為海淀外溢居住需求承接地。

冷熱分化的市場(chǎng)

相比前兩年采取的集中供地規(guī)則有所不同，今年集中供地規(guī)則有所優(yōu)化，采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式。此次北京共有兩宗地塊出入，23日另外一宗昌平新城東區(qū)三期0001地塊，因競(jìng)價(jià)截止時(shí)僅首開(kāi)一家報(bào)名，最終以27億元底價(jià)成交。兩宗地塊共計(jì)收金39.995億元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，綜合本次北京昌平兩宗地塊的競(jìng)拍表現(xiàn)來(lái)看，雖然兩宗地塊熱度分明，但新城東區(qū)地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區(qū)地塊雖然地處昌平中心，但是卻在北六環(huán)外，大多是地緣性客戶(hù)，而且體量大、總價(jià)高，很難出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，最終僅獲首開(kāi)的青睞。

“海淀北部屬于產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)區(qū)域，市場(chǎng)需求比較厚實(shí)，目前各項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化情況優(yōu)秀，這些都是確定性?xún)r(jià)值。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從本次土拍也可以看出，目前北京依然存在著冷熱分化的局面，特別是新房市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。正是在這種市場(chǎng)分化狀態(tài)下，無(wú)論是房企，還是購(gòu)房者，都會(huì)尋求確定性，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的價(jià)值被放大。

北京商報(bào)記者王寅浩