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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖)

一

Q:

我和愛人都是外地人，在京有一套小房子，東城沙子口小兩居。他在**工作，想必您也知道這單位，年入50w很穩(wěn)定。我在下屬單位但是改民營股份制了，頂多算相對(duì)穩(wěn)定，年入20w左右。未來的我們都沒有什么上升空間了，但為了孩子的未來還想再努力一把。

孩子目前因單位關(guān)系在**小學(xué)五年級(jí)，朝陽學(xué)籍。學(xué)習(xí)成績(jī)很普通，大概率考不上本校高中。所以兩個(gè)問題請(qǐng)教，一是您認(rèn)為有必要讓孩子到東城小升初嗎？二是如果換房到東城其他學(xué)區(qū)的話，是不是就好的多了？目前房子價(jià)值600左右，可增加預(yù)算到700，再多不行，因?yàn)橐恢庇蟹址康膫餮?，需要留著貸款資格與部分資金。

A：

1、外地人也是已經(jīng)有了京戶的吧？那這就是新北京人了。我當(dāng)然知道這單位，非常好，這么高的收入說明級(jí)別很高了。分房肯定有，聽說不是正蓋呢嘛，看是否輪的上了。應(yīng)該花不了太多吧，單價(jià)相對(duì)來說很低的，首付不會(huì)超過百萬。這找個(gè)中介給算算賬吧。

2、朝陽九年制，五年級(jí)未必能確定能力，一般初二才能明確看出能考什么樣兒的高中呢。我認(rèn)為沒必要換到東城，無論是否換學(xué)區(qū)都一樣。**學(xué)校放倒東城同樣是前幾名，至少是廣渠門的級(jí)別。而東城是派位的，跨區(qū)小升初進(jìn)入牛校的概率不會(huì)超過50%，大概率更低，30%也正常。那也就是以朝陽100%好初中來博東城的50%以下，完全沒必要。

就算成績(jī)不是很好，直升初中后分不進(jìn)好班，那也和東城是一樣的啊，所有中學(xué)都是憑成績(jī)分班或分層的，那換不換的就沒什么意義了。

所以既然有東城的房子，那就留一條跨區(qū)中考的路吧。如果確定在朝陽考不上好高中，來東城的話會(huì)有更多的選擇。

3、換房沒意義，有可能提升學(xué)校的檔次，但概率仍然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于朝陽的。再何況只增加100萬的預(yù)算，而700萬房子的稅費(fèi)就得30萬左右，等于才增加70萬，跟費(fèi)用不對(duì)等。所以要是我就等著中考再看了，中間不折騰。

僅供參考。

二

Q:

手中有現(xiàn)金450W，想買一套投資房，屬第二套房。請(qǐng)問章哥：1.現(xiàn)在上車行嗎，還是再等等；2.有人推薦昌平的融澤嘉園，距小米等企業(yè)近，有產(chǎn)業(yè)支撐和即將開通的地鐵加持，可以考慮嗎？3.章哥有什么小區(qū)推薦？

A：

1、我認(rèn)為算合適的時(shí)候，雖然比前幾年又漲了，但現(xiàn)在也算階段低點(diǎn)，畢竟是貨幣寬松時(shí)期，沒什么下跌的可能。

2、融澤是安置房，一般都是自住為主的。這種產(chǎn)品在房齡新的時(shí)候受追捧，年頭兒長(zhǎng)了說不好，得看物業(yè)維護(hù)的水平。所以期望值別太高，這種產(chǎn)品從長(zhǎng)期看最好成績(jī)就是板塊平均值。

另外甭太拿地鐵當(dāng)回事兒，那都是開發(fā)商和中介忽悠著用的。回龍觀不是燕郊，再加個(gè)地鐵頂多是錦上添花，早就不是雪中送炭了，北京成熟板塊沒有因?yàn)榧拥罔F而升值的先例。

3、我沒什么推薦的，這得找中介。投資房的一般排序是商品房、公房、政策房、保障房、安置房、回遷房。相當(dāng)于從清北985211到職高文憑的排序，其中會(huì)有特例，但一般來說創(chuàng)造的價(jià)值有些差距。

僅供參考。

三

Q:

我母親計(jì)劃搬到朝陽區(qū)北三環(huán)附近，目前想在北京書院和奧東18兩個(gè)住宅進(jìn)行選擇。北京書院看上的是94平米的兩室東北向，奧東18看上的是86平可改兩居的戶型朝東。請(qǐng)章哥給我一些建議，非常感謝。

A：

1、這我不好建議，我一般只能從投資角度分析，這一看就是純粹的自住需求，還是憑個(gè)人喜好選擇為好。

2、不過算我多嘴吧，如果有保值角度的想法，那這倆小區(qū)都算不上特別的好。北京書院的優(yōu)勢(shì)就是房齡新，地段兒也挺好，但無論是產(chǎn)品形式還是這戶型跟面積都不占優(yōu)，這種產(chǎn)品年頭長(zhǎng)了一般都價(jià)格走弱，全北京還沒有一個(gè)能保值好的呢。

奧東18也沒強(qiáng)多少，同樣是公寓形式，也是規(guī)模小沒多少戶。奧運(yùn)盤，這些年也是價(jià)格走弱吧，所以才顯的不貴。

另外能改的戶型那就看自己喜好了，只能說從投資角度不建議。真要是好改的話我們開發(fā)商就自己設(shè)計(jì)了，不會(huì)把賺錢的機(jī)會(huì)留給買房人。所以就算改的好也不加分，出手的時(shí)候占不到便宜。

3、簡(jiǎn)單就這些吧，主要看自己的喜好，保值角度的算我多嘴。

僅供參考。

四

Q:

找您參考意見：4套房，都在豐臺(tái)。其中2套在一個(gè)小區(qū)，位置便利，戶型也好，留作自住，小家庭一套，父母一套。另2套想賣掉其中一套：1是嘉園二里，60多平，老破小，帶電梯，但位置還不錯(cuò)。能賣370到380吧。2是南庭新苑，也是60多平，房子新一些，帶電梯，價(jià)格肯定沒有嘉園二里高。如果賣一留一，賣哪套好呢？

A：

1、一個(gè)是地段兒挺好的老破小，一個(gè)地段兒普通的回遷房，這都不太算是投資房，這么比較沒什么太大意義。相當(dāng)于說單位有倆員工，一個(gè)歲數(shù)挺大了，工作踏實(shí)但體力下降，另一個(gè)年輕力壯但學(xué)歷低，工作也不太踏實(shí)，留哪個(gè)？不太好選擇吧。

2、或者這么說吧，圖個(gè)穩(wěn)妥的就留嘉園二里，畢竟地段兒挺好，期望著以后整改能有些效果。賭一下未來就留南庭新苑，雖然是兩區(qū)交界的回遷房，但畢竟也算新區(qū)，豐臺(tái)要真把這兒當(dāng)重點(diǎn)板塊是有可能走出獨(dú)立行情的。

3、總之這看自己的判斷吧，要是我就留南庭新苑了，賭一把試試，輸了也吃不了什么虧。

僅供參考。

五

Q:

目前有兩套北京的，豐臺(tái)大紅門和大興西紅門，老家河北兩套自住不能賣，龍口海景房一套賠了，燕郊和固安的沒賺什么，價(jià)值都不高?，F(xiàn)在頭疼的是我沒有北京戶口，也肯定拿不到，那如果賣掉兩套的話只能買回一套。這兩套加起來價(jià)值1000出頭，市區(qū)買宜居的不夠，大興買的話總感覺這總價(jià)太高，真想賣的時(shí)候不好賣。

所以想干脆除了老家的兩套之外全都賣掉，可是也增加不過200萬，意義是不是也不大?。磕侨绻?500萬預(yù)算的話您覺得優(yōu)先看哪里合適？我和妻子都自由職業(yè)，孩子在私立校，不限定地段，只考慮宜居，升值和好賣。

A：

1、海景房如果用的上就留著唄，這是典型的功能型房產(chǎn)，住不上就甭留著了，沒什么投資價(jià)值。燕郊和固安的倒不是說不能投資，但和北京樓市相比沒什么優(yōu)勢(shì)，升值頂多和北京大盤一致，但漲的猛跌得狠，租金收益還低。所以也是自住為主，投資的話普通。

但如果都賣掉可想好了，這是5套房呢，哪兒那么好就都賣掉啊。所以先咨詢當(dāng)?shù)刂薪樽鰝€(gè)計(jì)劃吧，別因?yàn)榈炔凰愣嗟馁u房錢而耽誤了時(shí)機(jī)。

2、如果是1500還考慮其他的就是朝陽北部唄，總價(jià)高的房子比較多，這預(yù)算不算太特殊的，流動(dòng)性沒什么問題。然后也沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，租售比正常，居住的性價(jià)比也相對(duì)高。升值看小區(qū)，大多數(shù)普宅都不落后。以亞運(yùn)村、奧園和望京新北苑等地為主吧，有的是房齡相對(duì)新的小區(qū)呢。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！