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在以上市43.08%漲幅創(chuàng)下年內(nèi)物業(yè)股上市首日最高漲幅紀(jì)錄后，朗詩(shī)綠色生活股價(jià)卻在隨后的兩周內(nèi)走出了大滑坡的趨勢(shì)。截至7月15日午盤，朗詩(shī)綠色生活報(bào)3.26港元，當(dāng)日跌6.59%，位居當(dāng)日港股物業(yè)股跌幅首位，距離破發(fā)僅一步之遙。盡管有所謂的綠色概念加持，外加上市前后管理層大談業(yè)務(wù)創(chuàng)新和業(yè)務(wù)模式突破，但無(wú)論是規(guī)模上的過(guò)于迷你，還是與龍頭物業(yè)股動(dòng)輒70、80市盈率的巨大差距，單憑概念與愿景的朗詩(shī)綠色生活能走多遠(yuǎn)?

迷你的規(guī)模、市值與市盈率

資料顯示，朗詩(shī)綠色生活原為朗詩(shī)旗下物業(yè)服務(wù)公司，成立于2005年，是一家深耕長(zhǎng)三角、布局全國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。其于今年1月25日首次在港交所遞交招股書(shū)，于6月22日通過(guò)港交所聆訊。

根據(jù)企業(yè)最新披露的招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，朗詩(shī)綠色生活的在管物業(yè)項(xiàng)目累計(jì)123個(gè)，其中包括102個(gè)住宅物業(yè)和21個(gè)非住宅物業(yè)，在管的總建筑面積為1730萬(wàn)平方米。

從收入構(gòu)成來(lái)看，朗詩(shī)綠色生活的收益目前主要來(lái)自三大業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。招股書(shū)顯示，截至2020年12月末，朗詩(shī)綠色生活收入6.01億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入4.1億元，占總收入的68.2%;非業(yè)主增值服務(wù)收入1.41億元，占比23.4%;社區(qū)增值服務(wù)0.5億元，占比8.4%。

按照招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)，截至2020年12月末，朗詩(shī)綠色生活的毛利為1.6億元，毛利率26.7%，歸屬股東凈利潤(rùn)4107萬(wàn)元。

作為公司銷售業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，長(zhǎng)三角區(qū)域一直為朗詩(shī)綠色生活所倚重。據(jù)招股書(shū)，截至2020年12月31日，朗詩(shī)綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋21個(gè)城市，其中就包括了15個(gè)長(zhǎng)江三角洲城市。在其全國(guó)共計(jì)123項(xiàng)在管物業(yè)中，便有100項(xiàng)位于長(zhǎng)江三角洲，占公司總在管建筑面積的85.2%。

重倉(cāng)長(zhǎng)三角為朗詩(shī)綠色生活貢獻(xiàn)了超八成收益。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三個(gè)年度，朗詩(shī)綠色生活位于長(zhǎng)江三角洲在管物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益，分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的92%、89.2%及86.6%。

值得關(guān)注的，對(duì)于母公司的業(yè)務(wù)依賴，同樣也在這家港股新秀身上顯現(xiàn)。據(jù)招股書(shū)，目前朗詩(shī)綠色生活的大部分收益來(lái)自向朗詩(shī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)。截至2020年末，在朗詩(shī)綠色生活在管的住宅物業(yè)中，向朗詩(shī)開(kāi)發(fā)(包括共同開(kāi)發(fā))物業(yè)提供管理服務(wù)的占比為61.8%。

不過(guò)，相比資本市場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)展開(kāi)市值及規(guī)模角逐的一眾物企同行，朗詩(shī)綠色生活這家港股新秀似乎處于下游。

除了上市兩周內(nèi)股價(jià)出現(xiàn)大幅滑坡外，對(duì)比物企龍頭碧桂園服務(wù)，朗詩(shī)綠色生活的規(guī)模、市值與市盈率均被現(xiàn)實(shí)“吊打”：管理面積僅1730萬(wàn)平米，物業(yè)企業(yè)老大碧桂園服務(wù)是其23倍還多;市值不足20億港元，與碧桂園服務(wù)的最新市值相差近170倍;市盈率更是低到17，與以高市盈率著稱的物業(yè)行業(yè)并不相符，與老大碧桂園服務(wù)78的差距更是幾何級(jí)。

擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)難題

在與資本市場(chǎng)成功接軌后，朗詩(shī)綠色生活這家重倉(cāng)長(zhǎng)三角的區(qū)域性物企，也開(kāi)始考慮起擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)半徑的問(wèn)題。根據(jù)該公司管理層的表態(tài)，未來(lái)會(huì)收購(gòu)一些非住宅管理業(yè)務(wù)的公司，還將在粵港澳和成渝都市圈進(jìn)行深耕。

朗詩(shī)綠色生活對(duì)于公司規(guī)模擴(kuò)張的渴望，在上市募資用途中也可見(jiàn)一斑。據(jù)招股文件，朗詩(shī)綠色生活此次上市總募集資金凈額約為2.586億港元，在其全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額中，約56.8%所得款項(xiàng)凈額將用于多渠道擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

就朗詩(shī)綠色生活當(dāng)前的城市布局及后續(xù)的擴(kuò)張意圖，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，長(zhǎng)三角區(qū)域在政策扶持、人口流入等作用下，聚集效應(yīng)愈加明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增長(zhǎng)較快，對(duì)物管的需求也隨之增加。因而，聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域的朗詩(shī)綠色生活在近年來(lái)也獲得了部分發(fā)展紅利。但因布局區(qū)域過(guò)于集中，朗詩(shī)綠色生活受區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的影響也較大。

“目前粵港澳和成渝都市圈物管行業(yè)發(fā)展已具有一定規(guī)模，朗詩(shī)綠色生活作為后來(lái)者切入較難。首先布局新的城市在當(dāng)?shù)貨](méi)有品牌的加持，較難獲取業(yè)主的信服度;其次，當(dāng)?shù)匾延泻芏辔锲笊罡嗄?，市?chǎng)占有率較高，業(yè)主對(duì)其也有一定的忠實(shí)度。” 陳霄說(shuō)道。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟也指出，盡管在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口凈流入的主要區(qū)域布局，整體來(lái)說(shuō)機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，但對(duì)于深耕長(zhǎng)三角區(qū)域的朗詩(shī)綠色生活來(lái)說(shuō)，過(guò)快進(jìn)軍粵港澳和成渝區(qū)域可能會(huì)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等多種不確定性因素。

盡管朗詩(shī)綠色生活作為綠色物業(yè)的先行者無(wú)疑具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)也有聲音指出，在物業(yè)領(lǐng)域“大魚(yú)吃小魚(yú)”競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)實(shí)條件下，對(duì)于朗詩(shī)綠色生活這家管理面積只有1730萬(wàn)平米的物業(yè)服務(wù)公司而言，對(duì)于愿景中的收并購(gòu)助力規(guī)模擴(kuò)張，或還將面臨許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，比如提升市場(chǎng)占有率的難題、小企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張的難題，以及擴(kuò)張后小企業(yè)的“并購(gòu)消化”問(wèn)題等等。

新概念想象空間受限

因?yàn)轶w量較小且市值不高，朗詩(shī)綠色生活上市后的資本故事繞開(kāi)了規(guī)?；@一主題，將綠色建筑視為該公司的一大發(fā)展標(biāo)簽以及核心宣傳點(diǎn)。據(jù)第三方數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的4.3%。而截至2020年12月31日，朗詩(shī)綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%。

資本市場(chǎng)對(duì)于朗詩(shī)綠色生活的綠色概念也有反饋。7月8日開(kāi)盤當(dāng)天，朗詩(shī)綠色生活一度較發(fā)行價(jià)上漲120%，最終以44%的漲幅收盤。不過(guò)在最近幾個(gè)交易日，朗詩(shī)綠色生活此前顯露的大增態(tài)勢(shì)并沒(méi)有得到延續(xù)，甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)，位于物業(yè)股跌幅首位。截至7月14日收盤，朗詩(shī)綠色生活報(bào)3.49港元/股，最新市值13.96億元，市盈率17.92。

對(duì)于朗詩(shī)綠色生活近期股價(jià)變動(dòng)，牛曉娟向北京商報(bào)記者表示，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)認(rèn)可度較高的可以分為兩類企業(yè)，第一類是以碧桂園服務(wù)為代表的規(guī)模巨大的頭部企業(yè)，第二類是以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為代表的規(guī)模中等、商寫等非住宅業(yè)態(tài)占比較高的物業(yè)企業(yè)。而朗詩(shī)綠色生活則為資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的想象空間開(kāi)辟了第三條路徑，即綠色概念。

但牛曉娟表示，朗詩(shī)綠色生活開(kāi)盤估價(jià)暴漲原因在于綠色概念短暫性熱度，目前看，資本市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值評(píng)估有熱度逐漸散去的趨勢(shì)。規(guī)模是各種概念以及資本市場(chǎng)想象空間的基礎(chǔ)，規(guī)模沒(méi)有達(dá)到四五千萬(wàn)的門檻值，通常來(lái)說(shuō)難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在管面積過(guò)小，會(huì)限制資本對(duì)于相關(guān)新概念的想象空間。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)同在管面積的確是物企自身發(fā)展重要的指標(biāo)，但中小物業(yè)企業(yè)要快速擴(kuò)大在管面積難度不小。收購(gòu)擴(kuò)張的難度較大。因此，擴(kuò)大自身綠色品牌優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化非住宅類管理公司的收購(gòu)將是該公司的重點(diǎn)。

陳霄直言，現(xiàn)階段朗詩(shī)綠色生活整體規(guī)模偏小，市值也不算高，市盈率處于行業(yè)中位水平，距離典型物企存在不小差距，未來(lái)可能面臨的發(fā)展壓力也較大。

就“發(fā)展綠色建筑的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)”“上市后計(jì)劃如何開(kāi)展規(guī)模擴(kuò)張”等問(wèn)題，北京商報(bào)記者向朗詩(shī)綠色生活方面發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿，對(duì)方暫無(wú)回應(yīng)。

(北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾)