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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我并不是認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)好，而是擔(dān)心房產(chǎn)稅，如果征收的話那我家就肯定超出面積了，所以才想置換一下避險(xiǎn)。現(xiàn)在是可以賣掉這套房換兩套白各莊的，租金也就兩倍翻番了，那我覺得是不是應(yīng)該很合適啊加上房產(chǎn)稅？當(dāng)然我也覺得這事情不會那么簡單，所以才不踏實(shí)。

A：

1、我覺得可以參照一句話，就是天下沒有免費(fèi)的午餐，中國話是天上不會掉餡餅。再解釋一下就是：風(fēng)險(xiǎn)和收益呈正比，收益越高則風(fēng)險(xiǎn)就越大。

2、而且提醒一點(diǎn)，沒人說過房產(chǎn)稅只能向可以合法交易的房產(chǎn)征收。打個(gè)比方就是開網(wǎng)店，很多人都認(rèn)為可以不交稅，但實(shí)際上是稅務(wù)局懶的管而已，不到收割的時(shí)候呢。

另外可以參照美國，畢竟那是房產(chǎn)稅制度最完善的。他們有句俗話，叫“人生只有兩件事不可避免，死亡和逃稅”。在美國，連販毒都是必須交稅的，這是公民應(yīng)盡的義務(wù)。至于交易行為是否合法那是法院警察該管的事兒，和納稅兩碼事兒。

所以如果人家真的想征收就沒什么障礙，財(cái)產(chǎn)稅，只要是有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)就可以征收，有的是理由，千萬別覺得收稅的是冤大頭，納稅的才是呢。

3、另外不收也真的不合適，商品房業(yè)主花高價(jià)買來的房子還要交稅，小產(chǎn)權(quán)價(jià)格低還免稅，享受的卻是同樣的市政和配套，合適嗎？那這不是鼓勵(lì)小產(chǎn)權(quán)嗎，你真覺得領(lǐng)導(dǎo)們都這么傻嗎？

4、反正我要是領(lǐng)導(dǎo)，收稅就先從小產(chǎn)權(quán)開始。反正這些買房的也自知理虧，占了便宜不能還賣乖吧？嘚瑟不是中國的傳統(tǒng)美德，容易引起公憤。全北京的小產(chǎn)權(quán)房才20多萬套，占比3%都不到，稅務(wù)局犯不上為了維護(hù)3%不守法業(yè)主的利益，去得罪97%合法業(yè)主的權(quán)益。你說呢？

5、總之吧，我也覺得這么做不太踏實(shí)。誰都知道油價(jià)高，里面含著燃油稅。但幻想買輛走私車就能避稅了，好像不是太合適。另外就相當(dāng)于不辦營業(yè)執(zhí)照的小買賣，好像是占了便宜，但你真覺得他們很踏實(shí)嗎？但凡有轍誰愿意偷摸的賺錢??？

能理解他們的不容易，但如果是有辦法做正規(guī)的生意，或者是已經(jīng)在做正規(guī)生意了，犯得上去跟法律對抗嗎？該來的早晚回來，想占國家便宜的多了，得逞的不是太多。

僅供參考。

二

Q:

我們手里有套北五環(huán)海淀區(qū)華潤萬橡府（橡樹灣五期）的三居，市值2400左右。目前還有700萬貸款，壓力有點(diǎn)大，想換一套便宜一點(diǎn)的。天壇府東城戶口很吸引我們，二樓能選上的話總價(jià)也才1860萬，壓力小了很多。

但是天壇府很難搶到，我們可能就要考慮悅府、瑞府、君禮著、永定金茂府這四個(gè)樓盤?？紤]手上的錢可以八成首付買個(gè)1500總價(jià)以下的，剩余錢再買一套海淀小戶型二手保留海淀學(xué)籍，不知對于這四個(gè)盤，您有什么建議，謝謝。

另有人說，豐臺漲勢不如海淀，不建議把萬橡府賣了去豐臺。如果是這種情況的話，我們也是可以保留一段時(shí)間萬橡府的。因?yàn)槿f橡府之前漲的很快，目前也有半年沒怎么漲了，我們也擔(dān)心瓶頸。所以想著趁著豐臺這段時(shí)間新盤很多，置換就置換了。

A：

1、這我不好建議，我對新房不熟，不方便點(diǎn)評人家。這還是咨詢電商或中介吧，他們賣房的對新項(xiàng)目才熟悉。

2、豐臺也分地段兒，但絕大部分是不如海淀五環(huán)外的，這十多年來差距較大。像永外這種地段兒更是偏弱，在加上學(xué)區(qū)溢價(jià)的情況下才勉強(qiáng)不輸于大盤，跟清河的就甭比了，南三北五差的多了點(diǎn)兒。

不過任何房子也不可能永遠(yuǎn)快速上漲，都是漲漲跌跌的，否則早就上天了。橡樹灣最早開盤才8000，但也不是一口氣漲到現(xiàn)在13萬的，經(jīng)歷了好幾次下跌呢。

3、這還是咨詢賣房的吧，我聊這些不合適，也不太懂。幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

我們一家三口西城戶口，掛在軍產(chǎn)房未遷出。小孩今年六年級了，西城月壇片某小學(xué)上學(xué)，一直租房在學(xué)校附近住。在海淀永泰莊有個(gè)小三居，頂層，打算賣掉換房，大概能賣600到650萬。

想問下章哥，我們是在西城買個(gè)老破小呢，還是在豐臺或海淀朝陽買個(gè)次新盤？換房想考慮下房子保值增值及居住舒適性，而且不想再添太多錢置房，置換房控制在七百萬左右。想聽聽章哥您的意見。

A：

1、既然孩子在西城有政保，那何必再買學(xué)區(qū)房啊？當(dāng)然也可以炒一下試試，快進(jìn)快出的搏個(gè)短線，在高峰期過去之前操作完就行，算清稅費(fèi)成本。最好不長期持有，一般不建議和大趨勢對賭，未必賭的贏。

2、豐臺海淀朝陽的次新盤？海淀也不是一回事兒吧，這到底是怎么考慮的?。苛昙?，是為了換學(xué)區(qū)嗎？

我覺得還是再認(rèn)真考慮一下吧，這一看就是剛有個(gè)想法，還處在迷茫的階段呢。到底是短線炒房還是真的想投資，是自住為主，還是為了換學(xué)區(qū)都最好列清楚，要不然我也不知道說什么，有點(diǎn)兒亂。

而且最好別什么需求都想要，這預(yù)算不太容易做到。另外炒房須謹(jǐn)慎，這種時(shí)期炒學(xué)區(qū)房更須謹(jǐn)慎。

僅供參考。

四

Q:

金融街宏匯園有套學(xué)區(qū)房，考慮孩子小升初后出手，估計(jì)1600左右。想換個(gè)三居或四居，改善居住條件，考慮崇文門新世界附近的新怡家園，或雍和宮附近的雍和家園。您建議哪個(gè)好，從居住舒適兼具保值增值的角度。

A：

1、學(xué)區(qū)房換到學(xué)區(qū)房，溢價(jià)率有可能稍微降一些，但本質(zhì)上沒什么區(qū)別，學(xué)區(qū)溢價(jià)依然存在。這兩年入學(xué)高峰期是大概率保值沒問題的，2025年之后說不好，有可能影響到溢價(jià)部分。

所以這我不好建議，都差不多，自住角度看自己的喜好了，保值增值什么的別期望值太高，畢竟房子是用來住的。

2、常規(guī)建議是如果用不上學(xué)位了就沒必要非得跟學(xué)區(qū)房較勁了，挺高的溢價(jià)率沒必要，居住的性價(jià)比低，還擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。但這看自己的判斷吧。

僅供參考。

五

Q:

為了孩子上學(xué)，2018年在北京海淀買了一個(gè)有九年一貫制學(xué)位的，可落戶的，70年產(chǎn)權(quán)的公寓?，F(xiàn)在家人朋友說公寓不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，建議賣掉。當(dāng)年買的時(shí)候價(jià)格460，現(xiàn)在市價(jià)大概550-560左右。

我有點(diǎn)猶豫，我覺得現(xiàn)在通貨膨脹這么嚴(yán)重，留著現(xiàn)金會越來越不值錢。公寓即使沒有住宅漲幅大，但是是不是起碼能抵御通貨膨脹？想請教一下您的意見，我是不是應(yīng)該賣掉公寓？

A：

1、70年的公寓，在這種時(shí)期也不算有太大劣勢，畢竟總價(jià)低，所以更受追捧。不過也是因?yàn)檫@種房總價(jià)低，所以溢價(jià)率相對更高，風(fēng)險(xiǎn)也就相對大些。

2、考慮好吧，這跟通脹的關(guān)系不是很大，跟學(xué)區(qū)的供需關(guān)系更大些。在入學(xué)高峰期的時(shí)候這種房不吃虧，但過了高峰期就說不好了。畢竟房子是用來住的，如果學(xué)區(qū)功能下降，那居住功能就會更被重視了。反正要是我就賣掉了，犯不上去跟大趨勢對賭，贏了無非是得到應(yīng)該得到的，輸了那就輸了唄。

3、簡單就是這種情況吧，任何投資市場在瘋狂時(shí)都是劣幣驅(qū)逐良幣的，但退潮之后或許就知道誰在裸泳了。

僅供參考。

六

Q:

目前想入手小兩居，剛需總預(yù)算550以內(nèi)。孩子西城廣外上學(xué)，本人也廣外上班，通勤半小時(shí)以內(nèi)，想著能保值今后可能再置換?？紤]1.太平橋東里中里西里老公房，優(yōu)點(diǎn)是離我和孩子還有醫(yī)院公園近，交通方便，配套成熟；缺點(diǎn)房齡老，怕未來不好置換。2.草橋板塊，欣園三區(qū)的6層板樓，物業(yè)聽說要換，離高壓塔近。還有玉安園、南珠苑。3.首經(jīng)貿(mào)板塊，三環(huán)新城、育芳園育菲園。

3個(gè)方案章哥有好的建議么？

A：

1、房齡老的就是不太好出手啊，傳導(dǎo)的排序也靠后。如果是短期就要置換的話考慮好，至少避開樓市行情期間，免得因?yàn)橹背鍪侄軗p失。

2、草橋的板塊挺好，但最好首選板樓，玉安園和南珠苑這種塔樓小區(qū)早就不受追捧了，否則也不會現(xiàn)在這價(jià)格。如果就是這仨選擇的話自然是三區(qū)的了，換物業(yè)或許對居住體驗(yàn)有幫助，但短期內(nèi)跟房價(jià)的關(guān)系不大，是長期的影響。高壓線這事兒鬧了不少年了，檢測都說是不超標(biāo)。這對心理的影響更大，看自己的感受吧。

3、首經(jīng)貿(mào)和草橋差不多，選戶型好的吧，三環(huán)新城也無所謂，年頭長了也早就穩(wěn)定了。這看具體戶型吧，都是靠板塊支撐的小區(qū)，走不出獨(dú)立的行情。

4、我真不太好有什么建議，要是我就在草橋看了，相對選擇更多些。

僅供參考。

七

Q:

我目前東城左安門有一個(gè)小戶型學(xué)區(qū)房老人自住，我們帶孩子上學(xué)在附近租房，考慮后續(xù)有二胎計(jì)劃，所以這套暫不準(zhǔn)備賣。另在舊宮靈秀山莊有套兩居室，擔(dān)心保值能力下降，想置換一套，主要考慮保值，如果可能就兼顧自住?？傤A(yù)算大概650左右。

置換主要有三個(gè)方案：

第一是在左安門附近的東城區(qū)內(nèi)考慮買一套兩居室。綜合考慮承受能力，面積，房齡，生活方便程度，可選的可能有景泰西里西區(qū)，建予園等，但是也擔(dān)心學(xué)區(qū)房以后需求減小保值能力減弱。

第二是在方莊置換，考慮房齡不要太老影響以后換。目前能選擇的有紫芳園一區(qū)小三居，但小區(qū)房子和物業(yè)還是不太好，不確定保值能力如何。以上方案就想著能兼顧自住。

第三個(gè)，就是還在大興置換，比如舊宮朗潤園2居（或瀛海德茂不知道有沒有合適的，不知您有沒有推薦的）。這樣短期肯定不能自住了，但是房子新，在亦莊外溢區(qū)域，是否保值能力更強(qiáng)，或還有升值可能，若干年后也許自住，也許還是換到東城或方莊。

如果首要考慮保值，怎么樣選擇更好，請您幫忙提提建議。

A：

1、永外這就是賭學(xué)區(qū)，可以炒一下短線試試，快進(jìn)快出，算清楚稅費(fèi)成本就行。最好不長期持有，反正永外在加上學(xué)區(qū)溢價(jià)的情況下升值也普通，勉強(qiáng)跟上大盤吧。如果學(xué)區(qū)功能減弱就說不好了，南三北五的趨勢不太好逆轉(zhuǎn)。所以就是賭短線吧。

2、方莊自住為主，紫芳園的四五期保值還行，這從價(jià)格就能看得出來。一期塔樓多，戶型不是太好，自住為主吧，其他的別期望值太高。

3、如果和那兩個(gè)相比，朗潤園在保值方面就占優(yōu)勢了。但這三個(gè)不是同一種思路，看自己的主要需求吧，談不上哪個(gè)選擇更好。一個(gè)是炒房，一個(gè)是自住，一個(gè)是保值為主了，看自己的目的了。

僅供參考。

八

Q:

目前準(zhǔn)備和男朋友結(jié)婚買房。男朋友在西城金融街上班，我在國貿(mào)上班。目前他有800w，我需要賣掉一套國貿(mào)的五百多萬房，一套通州的400多萬的房，才能湊出來預(yù)算1400w-1600w。目前豐臺區(qū)在看分鐘寺板塊金茂府和北京天譽(yù)，還有十八里店的云筑，也看了大紅門的永定金茂府。東城區(qū)主要看的崇文門的新景家園，西城的話只能買個(gè)小兩居，我們主要還是看中小區(qū)品質(zhì)環(huán)境和通勤時(shí)間。最好是我少跑他可以開車上班的。

第一個(gè)問題是想請章哥參考下上述樓盤選擇是否可行且合理。感覺分鐘寺這個(gè)板塊溢價(jià)有些高，無論是金茂府或者天譽(yù)都只能買個(gè)三居。不知道賣掉兩套房加所有現(xiàn)金置換值不值得。

第二個(gè)問題是除了上述樓盤不知道章哥還有沒有別的推薦的。希望得到您的解答。

A：

1、我對新房不熟，這還是咨詢電商或中介吧，他們賣房的對新項(xiàng)目才熟悉，我點(diǎn)評人家不合適。而且我一般也只能從投資角度分析，這幾個(gè)都是自住為主的，自己喜歡才更重要。

不過分鐘寺沒什么溢價(jià)，這地段兒能把房賣出去就不錯(cuò)了，所謂的溢價(jià)也就是不多的利潤吧。值不值的看什么角度了，房子是用來住的，自住的舒服就值，其他的期望值別太高。提醒一句吧，兩區(qū)交界慎選，朝陽南部更最好慎重。

2、另外東西城的學(xué)區(qū)房也考慮好，確定自己就喜歡這環(huán)境，而且是長期居住再買。畢竟這兩年是北京有史以來的入學(xué)最高峰期，溢價(jià)率正高的時(shí)候。而兩年后就是入學(xué)低谷期了，溢價(jià)部分有可能受到影響。所以就是長期自住的才合適，不置換也就無所謂什么溢價(jià)和保值了。

3、我不好推薦，一般只能從投資角度分析，這兩種產(chǎn)品都關(guān)系不太大。分鐘寺新房是自住為主，學(xué)區(qū)房是上學(xué)為主，看自己的主要需求了。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！