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順馳領海號稱“世紀第一拍”，改變了北京甚至全國的土地交易模式

發(fā)布日期： 2023-07-02 08:29:19 來源：章哥說買房

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

大興的順馳領海，拿地的時候號稱“世紀第一拍”。因為這是北京第一宗大型國有土地的拍賣，自然有示范意義了，從此改變了北京甚至全國的土地交易模式。

這個“世紀第一”的背景是，2002年5月份，國土部簽發(fā)了“11號令”，規(guī)定自7月1日起，所有經(jīng)營性土地都必須以“招拍掛”的形式進行出讓。這目的就是杜絕暗箱操作，還土地交易市場以公平、公正、公開。

其實在此之前各地早就有過土地拍賣，1987年深圳就有“中國第一拍”了。但十多年過去，中國的土地交易一直是以“協(xié)議出讓”的方式為主的，公開拍賣并不占主流。

這也不能說各地政府要搞暗箱操作，而是當年的政府資金不足，無法做到“熟地”出讓。那在這種情況下，“毛地”拍賣實在不好估算價格，開發(fā)商的興趣不大，也就形成不了主流市場。

即便是當時國土部下發(fā)了11號令，各地政府在執(zhí)行上也是打了折扣的。比如北京就根據(jù)自身的情況，在7月1日大限之前推出了地方政策，史稱“京33號令”。主要內(nèi)容就是把小城鎮(zhèn)、綠植、高科技和危改四種項目給剔除了出來，給自己的城市發(fā)展留出輾轉(zhuǎn)的空間。

之后各地政府也是這么應對的，大方向肯定是堅持招拍掛，但也都留下幾個口子，畢竟有的項目執(zhí)行起來確實很難。所以雖然是北京有了世紀第一拍，但協(xié)議出讓土地依然在進行。

鑒于此，“831大限”出臺了，也就是第二年的2004年3月份，國土部再次下令，8月31日之前，各地必須處理完所有歷史遺留項目，之后再出讓的經(jīng)營性土地，必須以招拍掛的形式進行，這就從形式上堵死了所有暗地操作的口子。

當然，完全結(jié)束是不太可能的，但這不聊了。甭管怎樣，大興地王是讓順馳一下子出了名，全國都知道了他們的風格，有錢、激進。這就是孫宏斌的目的，一鳴驚人。

其實這是順馳在北京的第二個項目了，第一個不算太出名，因為是昌平的遠郊別墅項目，順馳林溪。這是順馳和首創(chuàng)合作的，也就是首創(chuàng)的土地，然后由雙方共同開發(fā)。但是這里面就有一些操作了，和后來順馳與首鋼的“西山壹號院”完全一樣。先是雙方合股，然后差不多了就由順馳買斷，相當于借殼上市。

孫宏斌在拿下大興地王之后做了一番邏輯推理，我覺得挺有道理的。在土地實行招拍掛之前，北京的土地大部分都由國企壟斷，比如首創(chuàng)就是，外地公司要想在北京開發(fā)就得找他們合作。

民營企業(yè)不想合作也行，但就得找到消息靈通，和各方都有關系的操盤手了。比如典型的就是珠江，雖然是粵派，但找到了謝強這種拿地高手，熟悉政策和土地資源，這才能左右逢源。

那孫宏斌認為，既然是都必須實行招拍掛了，那就會有大量的外地房企進入北京搶地，狼多肉少，北京土地價格必定暴漲，房價也會隨之上漲。那此刻雖然看上去雖然是用高價拿了地，但實際上卻等于是抄底，畢竟將來土地價格會更高。

這段話怎么說呢？從理論上講有一些道理，但卻忽視了老百姓買房人的接盤能力。就是你們開發(fā)商當然可以把面粉價格炒高了，但做出面包來未必有多少人買的起啊。所以當時的其他開發(fā)商只是部分認同孫宏斌的理論，但也認為他其實是為了自己的高價拿地做廣告在找借口，要不然不好圓場。

甭管怎樣吧，老孫算是賭對了。但是也為瘋狂買了單，四年后折戟沉沙，不得不把順馳低價賣身給香港路勁，死在了黎明之前。當然他留下了融創(chuàng)的底子，在2008年又與首鋼合作，從禧福匯過渡，借西山壹號院再度崛起江湖。

……

我曾經(jīng)用“標王羊肉串”來形容過土地市場。最早廟會的攤位都是私下談租金的，誰有關系誰就能拿到好位置，然后眼看著羊肉串老板賺大錢。

但是這種方式畢竟只是讓小部分人賺到了錢，而無論是公園方面還是其他商戶都認為不公平。老百姓當然也覺得不公平了，雖然吃到了平價的羊肉串，但仍然覺得攤主賺錢太多不合適。

于是后來為了公平起見，攤位必須進行拍賣了，價高者得，公平公正公開。于是，標王羊肉串就此誕生，攤位費一年比一年貴，賣的肉串兒價格也必定水漲船高。

此時就看老百姓是否買賬了，如果大家都堅持不吃，那賣串兒的就得賠錢，明年就不會有這么貴的標王了，羊肉串兒也會降價。可是這廟會就一個，是壟斷的啊，既然這么多人來逛廟會，就有人忍不住的想吃。那就為高昂的攤位費買單唄，一個愿打，一個不愿挨也得挨，痛并快樂著。

反正就是這事兒，在沒有標王的時候，也就是沒有攤位拍賣的時候，羊肉串就5塊錢一串兒，好幾年都不漲價。但自從拍賣開始，攤位費漲了，羊肉串也就6塊、8塊、10塊的漲上去了，最后好像都20多一串兒了。

雖然烤串兒的也嫌貴，但怎么都能賺到錢，畢竟永遠有人買單。當然最高興的是公園，沒有中間商吃差價了，自己壟斷收到的租金更多。而老百姓呢，不買的啥事兒沒有，看個熱鬧。可對于忍不住去吃的，那就在享受公平的同時，也得為公平的成本買單了。